Contrato de promesa de compraventa con arras

Ley de arras

La fianza, o dinero de buena fe, es un depósito por adelantado que un comprador aplica a la compra de una casa cuando entrega un contrato inicial de «oferta de compra» a un vendedor. El dinero en garantía para la compra de una casa o de un inmueble desempeña un papel especial, por lo que es especialmente importante entender las normas que suelen regir este tipo de transacciones financieras. Analizaremos si se requiere, cuándo se debe pagar y arrojaremos algo de luz sobre las formas en que se utiliza el dinero de garantía para ayudar a asegurar una casa en el mercado inmobiliario actual.

Muchos compradores potenciales se preguntan cuál es el propósito de la fianza y cómo funciona exactamente. Las arras funcionan ofreciendo una parte de dinero en efectivo por adelantado -generalmente entre el 1 y el 2% del precio de compra- como incentivo para retirar la propiedad del mercado y considerar exclusivamente su oferta. El dinero de garantía también funciona protegiendo financieramente al vendedor si el comprador no llega a comprar la casa, ya que el vendedor suele ser el que recibe el dinero de garantía si eso ocurre.

No exactamente, pero comprar sin un depósito de garantía sobre la mesa puede limitar sus opciones. Es más probable que los vendedores acepten una oferta con el perfil financiero más favorable -a menudo los que tienen depósitos de garantía- porque las operaciones con pagos de garantía tienen más posibilidades de cerrarse a tiempo y ofrecen mayores garantías al vendedor.

Ejemplo de cláusula de arras no reembolsables

Cuando se compra una vivienda, la jerga financiera puede resultar un poco confusa. Ha oído hablar de los depósitos de garantía y de los pagos iniciales, pero ¿necesita uno sobre el otro? ¿Necesita acomodar ambos? ¿Son lo mismo?

Tanto los depósitos de garantía como los pagos iniciales son partes fundamentales del proceso de compra de una vivienda, pero definitivamente no son lo mismo. Sin embargo, en ambos casos, cuanto más dinero pueda ofrecer, más posibilidades tendrá de conseguir la casa que desea. Entonces, ¿cuál es la diferencia? Hablemos de ello.

Para demostrar al vendedor que una oferta es seria y se hace de buena fe, un posible comprador de vivienda incluirá un cheque con su oferta, por lo general del 1 al 2% del precio de compra. Esto se conoce como «depósito de garantía» y es una parte integral de la oferta del comprador. El vendedor puede quedarse con ese dinero si el comprador se retira del trato por una razón no permitida en el contrato de compra, como por ejemplo si el comprador cambia de opinión después de la ratificación del contrato. Un fuerte depósito de garantía actúa esencialmente como garantía e incentiva al vendedor a aceptar una oferta y retirar la vivienda del mercado en lugar de esperar ofertas de otros posibles compradores.

¿es reembolsable la fianza?

Si está dispuesto a hacer una oferta por una vivienda concreta y quiere demostrar al vendedor que va en serio, hay una forma de demostrar su compromiso. Aquí es donde entran en juego las arras.

Cuando un comprador y un vendedor llegan a un acuerdo de compra, el vendedor retira la vivienda del mercado mientras la transacción avanza por todo el proceso hasta el cierre. Si el acuerdo fracasa, el vendedor tiene que volver a poner la casa en el mercado y empezar de nuevo, lo que podría suponer un gran golpe financiero.

El dinero en garantía protege al vendedor si el comprador se echa atrás. Suele ser de entre el 1% y el 3% del precio de venta y se deposita en una cuenta de depósito en garantía hasta que se cierra la operación. La cantidad exacta depende de lo que sea habitual en el mercado. Si todo va bien, la fianza se aplica al pago inicial del comprador o a los gastos de cierre.

Si el acuerdo fracasa debido a una inspección de la vivienda fallida o a cualquier otra contingencia indicada en el contrato (veremos esas contingencias más adelante), el comprador recupera sus arras. La práctica de depositar el dinero de garantía puede reducir la probabilidad de que un comprador haga ofertas por varias casas y luego se vaya después de que el vendedor retire la casa del mercado.

El comprador no deposita la fianza

Tu cliente ha depositado 5.000 dólares en concepto de arras y ha firmado un contrato de compra de una casa, pero, a pesar de sus esfuerzos, no puede conseguir financiación. Alegando esta contingencia del préstamo, ejerce su derecho a rescindir el contrato y recuperar su depósito de garantía, pero el agente de custodia no puede liberar los fondos porque el vendedor -en clara violación de los términos del acuerdo- se niega a reconocer la rescisión del contrato.

Estaría bien esperar que un rayo de sentido común cayera sobre alguien cuando incumple tan claramente un contrato, pero la realidad es que los contratos no se ejecutan solos y presentar una demanda es una acción cara, estresante e incierta.

En muchas situaciones como ésta, aunque la terminación del contrato sea el punto de fricción, el principal problema para los compradores es simplemente recuperar su dinero de garantía. A la luz de esto, aquí hay algunas cosas que puede hacer para ayudar a que las arras sean un problema menor cuando un vendedor se niega a reconocer la terminación del contrato. Ninguna de estas alternativas es ideal, pero al menos dan a su comprador algunas opciones a considerar, aparte de demandar.

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