Como tributa la venta de la nuda propiedad

Usufructo y nuda propiedad

Cuando se adquiere un inmueble, dividir la propiedad entre un nudo propietario y un usufructuario puede facilitar la futura transmisión del inmueble. Cuando el titular del usufructo fallece, su derecho a utilizar la propiedad y a obtener los ingresos de la misma se transfiere automáticamente al nudo propietario, que asume así la plena propiedad sin tener que pagar el impuesto de sucesiones.

– La nuda propiedad es un derecho de propiedad virtual. Por ejemplo, el nudo propietario de un inmueble no tiene derecho a ocuparlo ni a alquilarlo. Por otro lado, cuando el titular del usufructo fallece, la plena propiedad del inmueble pasa al nudo propietario sin tener que pagar el impuesto de sucesiones. Éste puede entonces disponer de ella (mediante venta, donación, legado, etc.) como desee.

La duración máxima del usufructo suele corresponder a la vida del usufructuario – en ese caso, se denomina usufructo viager, o usufructo vitalicio. Pero es posible establecer un plazo predefinido (10 años, por ejemplo), que se denomina usufructo temporal.

La compra de un inmueble y la división de la propiedad es especialmente ventajosa desde el punto de vista fiscal: cuando el titular del usufructo fallece, la plena propiedad pasa automáticamente a los hijos -que ya poseen el título de propiedad a secas- sin pagar ningún impuesto (artículo 1133 del Código Fiscal francés).

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En el mercado inmobiliario se encuentra a menudo el término «propiedad desnuda», especialmente cuando se refiere a la propiedad residencial. Normalmente, el atractivo es el precio, que es más ventajoso y a menudo mucho más bajo que el del mercado. También es una interesante oportunidad de inversión a largo plazo, siempre que se sepa cómo funciona y en qué condiciones.

La propiedad desnuda es aquella forma de propiedad «desnuda» , y por tanto privada del derecho de uso y explotación económica del inmueble, este último definido como «usufructo», que por tanto pertenece a otra persona.

Al finalizar el usufructo, se produce una reagrupación automática de la nuda propiedad y el usufructo, llegando así a la situación inicial de la llamada propiedad plena o completa, la forma de propiedad que todos conocemos.

En la última década, el mercado de la nuda propiedad ha crecido como consecuencia de la crisis económica y del progresivo envejecimiento de la población. En concreto, muchas personas mayores vendieron la nuda propiedad de su vivienda y se reservaron el uso de la misma para el resto de su vida. En la mayoría de los casos, el objetivo era «monetizar» el valor de su propiedad y librarse de los costes de mantenimiento extraordinario y de la carga fiscal asociada a su uso.

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Parece que todo el mundo moderno sigue tambaleándose tras la última crisis económica, que ha reducido considerablemente el poder adquisitivo de la propiedad para la mayoría de las familias. Afortunadamente, algunos propietarios privados y agentes inmobiliarios han ideado fórmulas alternativas de compra de propiedades que usted puede aprovechar para adquirir finalmente una vivienda propia. He aquí 3 fórmulas alternativas de compra que se están haciendo cada vez más populares.

La fórmula de alquiler con opción a compraEsta es una de las opciones más populares en las soluciones alternativas de compra de vivienda en el mercado actual. Básicamente, el concepto consiste en firmar un contrato con el propietario para seguir pagando el alquiler durante un periodo determinado, con una cuota de opción que le otorga derechos exclusivos para comprar la propiedad cuando finalice el periodo de alquiler. El acuerdo establece por adelantado si una parte o la totalidad de los pagos de alquiler están incluidos en el precio de compra. El inquilino está obligado a comprar la casa al final del contrato o a perder la cuota de la opción. Mientras la opción siga siendo válida, el propietario no puede vender la casa a otra persona. Sin embargo, la opción de alquiler con opción a compra no es para todo el mundo, ya que el coste del alquiler es, en la mayoría de los casos, muy superior al del mercado. Esto se debe principalmente a que cada pago mensual se deduce del precio total de la propiedad.

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El usufructuario es responsable del alquiler de la vivienda y de las reparaciones de mantenimiento del edificio (zonas privadas y comunes). Hay que tener en cuenta que las reparaciones importantes son responsabilidad del nudo propietario (artículo 605 y 606 del Código Civil).

Durante todo el periodo de desmembramiento, la operación no tiene ningún efecto en términos de impuesto sobre la renta, ya que no se cobran las rentas de los alojamientos de alquiler. En el caso de una adquisición a crédito, los intereses del préstamo son deducibles de otras rentas inmobiliarias, siempre que el usufructuario sea un arrendador social o un arrendador sujeto al impuesto sobre la renta.

El usufructuario debe declarar el inmueble en su patrimonio fiscal, siempre que esté sujeto al IFI. A partir de ese momento, es responsable del IFI sobre la totalidad de la propiedad del inmueble. Durante todo el período de desmembramiento, el nudo propietario no se tiene en cuenta, para evaluar su patrimonio imponible con el IFI Por otra parte, las deudas relativas a la nuda propiedad ya no pueden deducirse del patrimonio imponible con el IFI, desde la ley de finanzas correctiva para 2013 (artículo 885 G quater CGI)

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