Modelo de contrato de uso y goce de inmueble

Contratos de venta de bienes inmuebles

El disfrute tranquilo es un derecho al uso y disfrute ininterrumpido de la propiedad inmobiliaria por parte de un inquilino o propietario. El derecho al disfrute tranquilo está contenido en los pactos relativos a los bienes inmuebles. Por lo general, un pacto es un acuerdo entre dos partes para hacer o abstenerse de hacer algo.

Los tribunales incluyen un pacto de disfrute tranquilo entre el PROPIETARIO y el INQUILINO en todos los contratos de alquiler o arrendamiento. Por lo tanto, un arrendatario, o inquilino, tiene derecho al disfrute tranquilo de los locales arrendados, independientemente de que el contrato de alquiler contenga dicho pacto.

En el pacto de disfrute tranquilo, el arrendador promete que durante la vigencia del arrendamiento nadie molestará al inquilino en el uso y disfrute de los locales. El disfrute tranquilo incluye el derecho a excluir a otros de los locales, el derecho a la paz y la tranquilidad, el derecho a la limpieza de los locales y el derecho a servicios básicos como la calefacción y el agua caliente y, en el caso de los edificios altos, el servicio de ascensor. En muchos aspectos, el pacto implícito de disfrute tranquilo es similar a la GARANTÍA IMPLÍCITA de habitabilidad, que garantiza que el arrendador mantendrá los locales arrendados en buen estado. Por ejemplo, el hecho de no proporcionar calefacción constituiría un incumplimiento del pacto implícito de disfrute de la tranquilidad, ya que la falta de calefacción interferiría en el uso de los locales por parte del inquilino y también haría que los locales fueran inhabitables, especialmente en un clima frío.

Modelo de contrato de arrendamiento de un local comercial

Los promotores y propietarios de bienes inmuebles suelen celebrar diversos contratos relativos al uso de los mismos. Esto es particularmente cierto en la industria de la extracción de recursos naturales. En general, según la legislación de Colorado, las obligaciones contractuales pueden considerarse pactos personales que vinculan únicamente a las partes que firman el acuerdo, o pueden ser pactos que «corren con la tierra» y vinculan a los sucesores en el título. Sin embargo, para que un pacto corra con el terreno, deben establecerse dos elementos principales: 1) las partes del pacto tienen la intención de que corra con el terreno, y 2) el pacto «toca y concierne» al terreno (es decir, debe estar estrechamente relacionado con el terreno, su uso o su disfrute). Si no se da ninguno de los dos elementos, el pacto no suele vincular a los sucesores en la titularidad.

Si las partes de un acuerdo tienen la intención de crear pactos que corran con la tierra, es importante que el propio acuerdo contenga un lenguaje expreso a este efecto, junto con un lenguaje expreso que establezca que las obligaciones del acuerdo serán vinculantes y redundarán en beneficio de los sucesores y cesionarios. También es importante que el acuerdo se inscriba en los registros de la propiedad inmobiliaria para que los futuros sucesores en la titularidad tengan constancia de los pactos. «Para que un pacto vaya unido al terreno, las partes deben tener la intención de hacerlo», Cloud v. Ass’n of Owners, Satellite Apt. Bldg., Inc., 857 P.2d 435, 440 (Colo. App. 1992), y dicha intención «depende de la interpretación de los documentos pertinentes». Lookout Mountain Paradise Hills Homeowners’ Ass’n v. Viewpoint Assocs., 867 P.2d 70, 74 (Colo. App. 1993). Los tribunales resuelven todas las dudas en contra de la restricción y a favor del uso libre y sin restricciones de la propiedad. K9Shrink, LLC v. Ridgewood Meadows Water and Homeowners Ass’n, 278 P.3d 372, 377 (Colo. App. 2011).

Contrato de arrendamiento a largo plazo filipinas

El usufructo se concede en forma solidaria o se mantiene en propiedad común, siempre que no se dañe o destruya la propiedad. El tercer derecho de propiedad civil es el abusus (literalmente abuso), el derecho a enajenar la cosa poseída, ya sea consumiéndola o destruyéndola (por ejemplo, con fines de lucro), o transfiriéndola a otra persona (por ejemplo, venta, intercambio, regalo). Quien goza de los tres derechos tiene la plena propiedad.

El usufructo procede del derecho civil, según el cual es un derecho real subordinado (ius in re aliena) de duración limitada, normalmente durante toda la vida de una persona. El titular de un usufructo, conocido como usufructuario, tiene derecho a usar (usus) la propiedad y a disfrutar de sus frutos (fructus). En términos modernos, el fructus corresponde más o menos al beneficio que se puede obtener, como cuando se venden los «frutos» (en sentido literal y figurado) de la tierra o se arrienda una casa.

Los frutos se refieren a cualquier producto renovable de la propiedad, incluyendo (entre otros) los frutos reales, el ganado e incluso los pagos de alquiler derivados de la propiedad. Estos pueden dividirse en civiles (fructus civiles), industriales (fructus industriales) y naturales (fructus naturales), estos últimos, en el derecho romano, incluían a los esclavos y al ganado.

Ejemplo de pacto de disfrute tranquilo

Obviamente, no se puede trazar una línea clara entre lo que es y lo que no es un accesorio. En general, los tribunales se fijan en tres pruebas para determinar si un objeto concreto se ha convertido en un accesorio: la anexión, la adaptación y la intención (véase la figura 31.2 «Pruebas de los accesorios»).

El objeto debe estar anexionado o fijado al bien inmueble. Una puerta de una casa está fijada. Supongamos que la puerta está rota y el propietario ha comprado una nueva puerta a medida, pero la casa se vende antes de que se instale la nueva puerta. La mayoría de los tribunales considerarían esa nueva puerta como un accesorio bajo la regla de la anexión constructiva. A veces los tribunales han dicho que un objeto es un accesorio si su retirada podría dañar el inmueble, pero esta prueba no siempre se sigue. ¿Debe el objeto estar sujeto con clavos, tornillos, pegamento, pernos o algún otro dispositivo físico? En un caso, el tribunal sostuvo que una estatua de cuatro toneladas estaba suficientemente fijada sólo por su peso.Snedeker v. Warring, 12 N.Y. 170 (1854).

Las decisiones recientes sugieren que la prueba determinante es si la persona que anexa el objeto tiene la intención de convertirlo en una parte permanente del inmueble. La intención suele deducirse de las circunstancias, no de lo que una persona pueda decir posteriormente que fue su intención. Si un propietario instala un sistema de calefacción en su casa, la ley presumirá que su intención era convertirlo en un accesorio porque la instalación estaba destinada a beneficiar a la casa; no se le permitiría eliminar el sistema de calefacción cuando vendiera la casa alegando que no había tenido la intención de convertirlo en un accesorio.

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