Incumplimiento de contrato de arras por causa de fuerza mayor

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A pesar de la falta de una disposición de fuerza mayor en el formulario C.A.R., el cumplimiento de una obligación puede ser excusado por ciertas causas, incluyendo el cumplimiento que es «impedido o retrasado por una causa irresistible y sobrehumana, o por el acto de enemigos públicos de este estado o de los Estados Unidos, a menos que las partes hayan acordado expresamente lo contrario». Véase Cal. Civ. Code § 1511(2). Si el coronavirus puede considerarse una «causa irresistible o sobrehumana» es algo que, con suerte, los tribunales nunca tendrán que decidir. Y si un comprador puede realmente no cumplir el acuerdo -en contraposición a que el cumplimiento sea meramente más difícil u oneroso- es una carga difícil y necesaria para utilizar el artículo 1511[2] como base para el incumplimiento del acuerdo. También en este caso, es justo suponer que el artículo 1511 del Código Civil no excusará a una parte del cumplimiento debido a la pandemia de coronavirus.

Las partes suelen rubricar la cláusula de daños y perjuicios que se encuentra en el párrafo 21.B del formulario C.A.R.. Este párrafo permite al vendedor retener el depósito de garantía si el comprador renuncia a todas las contingencias o ejerce una contingencia de mala fe, y posteriormente no cierra la plica. Según el párrafo 21.B, «[s]i el [p]ropietario es una vivienda con no más de cuatro unidades, una de las cuales el Comprador pretende ocupar, entonces la cantidad retenida no será más del 3% del precio de compra». Según el apartado 9.A del formulario C.A.R., el comprador debe indicar si tiene intención de ocupar el inmueble como residencia principal. Por lo tanto, cuando se produce una disputa en relación con las arras después de que la transacción no se haya cerrado, la investigación preliminar es si el comprador ocupará la propiedad como residencia principal. La respuesta a esta pregunta afectará a si un tribunal concederá fácilmente las arras al vendedor o exigirá pruebas de los daños reales del vendedor causados por el incumplimiento del comprador.

demanda del comprador para la liberación del depósito

La prórroga automática del cierre también contiene una disposición por la que el contrato de compraventa se da por terminado, y se devuelve la fianza al comprador, si la venta del inmueble no puede completarse en la fecha de cierre prorrogada.

Tanto los formularios de adendas comerciales como los residenciales son voluntarios. Las partes son libres de desarrollar sus propios apéndices para satisfacer sus necesidades. Tanto si se utiliza un formulario como si su abogado redacta uno, no es necesario modificar un acuerdo de compraventa con las adendas o un equivalente para abordar esta situación única. Para cualquier nueva transacción, es probable que las variaciones de estos apéndices se conviertan en una parte estándar del acuerdo.

el vendedor se niega a liberar las arras

El principio de fuerza mayor: Siempre es posible que circunstancias graves e inevitables, ajenas a la voluntad de las partes en la transacción, hagan inalcanzables las operaciones comerciales. Los sucesos de «fuerza mayor» se caracterizan por su naturaleza extrema y su carácter imprevisible. La expresión «fuerza mayor» procede del derecho civil francés e implica «fuerza superior». En cambio, el concepto de fuerza mayor no existe en el derecho anglosajón ni en el derecho inglés. La guerra o los actos de terrorismo, los cierres patronales, los disturbios, la escasez de suministro de energía, así como otras catástrofes que suelen denominarse «actos de Dios «1 y de las que no se puede responsabilizar a nadie, son ejemplos de situaciones que caen bajo el paraguas de la «fuerza mayor» (es decir, los desastres naturales).  Las disposiciones de fuerza mayor pueden negociarse para incorporar una lista de circunstancias particulares que activarán la disposición, o pueden diseñarse de forma general y dejar que las partes interesadas establezcan o acepten que se ha producido un evento de «fuerza mayor». Aunque la redacción de las cláusulas de fuerza mayor de cada contrato es diferente, suelen incluir las siguientes características:

reembolso del depósito en garantía

Dado que los bienes inmuebles suelen ser de gran valor, es necesario establecer ciertas protecciones cuando se intercambian. Estas protecciones dan lugar a compromisos contractuales detallados que son mucho más complicados de lo que se suele ver, por ejemplo, en un contrato de trabajo. Este artículo resume los tipos de cláusulas que suelen aparecer en los contratos de compraventa y aborda algunas preguntas frecuentes sobre estos acuerdos.

Por ejemplo, si el vendedor de una propiedad tiene 16 años y transfiere la propiedad a un comprador, un tribunal puede dictaminar posteriormente que la transferencia quedó sin efecto, y la propiedad sigue en manos del vendedor de 16 años, incluso meses después y aunque el dinero y la propiedad hayan cambiado de manos.

Un tribunal también puede anular un contrato si considera que una de las partes está mentalmente incapacitada. Determinar si una persona tiene capacidad mental no es tan sencillo como determinar si es menor de edad. En la mayoría de los estados, un tribunal se fijará en si una persona es incapaz de entender los términos del acuerdo debido a una enfermedad cerebral (como la demencia), un bajo coeficiente intelectual u otros factores. Si no se puede esperar que la persona entienda los términos del acuerdo, el contrato puede ser anulado.

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